[内容摘要] 建筑物的名称无疑与业主具有法律上和事实上的利害关系，购房者对所购物业的名称必然会有所关注，开发商一般也希望自己开发的物业有一个响亮的名称。因此，多数情况下两者的利益并不冲突，开发商不会无端地把待售物业的名称改成不利于销售的名称。但是，购房者的偏好并非一致，为了吸引更多的购房者，开发商存在更换现有建筑物名称的动机。那么，更名前已经购买该物业中部分单位的业主对新的物业名称可能非常不满，导致更名纠纷的出现。本文将结合现实生活中的案例，探讨因建筑物更名权以及业主如何进行救济维权。
[关键词] 建筑物；更名；救济
一、案例与问题
某贸易有限公司总经理周某花了数百万元买下了杭州市中心地段某高档写字楼的数百平方米办公楼，他准备在2006年年底交付之后将自己的公司搬进新居，借着这个高档写字楼的地位提升一下企业形象。当时是该写字楼刚刚开盘，对外销售的是4－11层。06年4月，周某去写字楼现场研究装修方案的时候得知，某银行买下了该写字楼其中的8层，作为大客户，开发商已经同意对方提出的将写字楼更名为“某银行大厦”的要求。这让周某非常意外，因为事先开发商没有透露过任何信息，要改变大楼名称。开发商对大厦更名一事也书面进行了说明，解释是：“基于大厦整体形象的考虑，我们将大厦四至十一层进行分割销售，其余楼层面向大单客户，同时也基于大厦作为高档写字楼的定位，……我们引进了兴业银行杭州分行（购买包括裙房在内共11个楼层的物业）……基于引进时银行方面的要求，并经过公司股东的同意，同时也征求了大部分业主的意见，我们拟将大厦更名为“某银行大厦”，希望业主给予理解和支持！” 部分业主联合向地名委员会提交了异议书，认为开发商为了取得销售业绩，不惜侵害早期购房者的权益，去满足后期购房者的要求，是极不负责和不诚信的行为。而且大厦被更换成企业名字后，具有强烈的暗示性，写字楼的投资价值肯定是降低了，不管是租还是售，下家都会觉得这是企业的大楼，比起正规的高档写字楼来，感觉要差很多。可能会被客户认为是租来的，日后的转让也会造成麻烦。
近来，类似更名纠纷在杭州也有发生，如天目山路上的水晶大厦，两年前将名称改成了“宁波大厦”，就引起了其中部分业主的不满，不过该名称的指向性并不是非常明显，因此这次的改名风波最终不了了之。不过南通曾经在2003年也出现过类似纠纷，而且最终发展为诉讼。此类诉讼是伴随着房地产业兴盛出现的新类型，其共同特点是：一是，目前地名管理的法律法规少且操作性不强，出现诉讼的案例更少，司法实践中没有明确的依据可循；二是，争议双方在签订购房协议时对，没有考虑过楼宇更名对购房者带来的影响，因此没有在合同条款上作相应的违约责任设置；三是，纠纷涉及行政和民事两个不同领域的部门法，在救济途径的选择中也颇具探讨的必要。
建筑物更名纠纷的救济无非两种途径，其一通过民事诉讼的方式，购房者可以违约为由起诉开发商；其二可以通过行政诉讼的方式请求法院撤销对更名申请的行政许可决定。通过民事诉讼，购房者胜诉的可能性很大，但却难以达到自己的目的。首先，因为购房者在商品房预售合同中一般不会对建筑物更名特别要求设置违约责任条款，因此即使购房者即使胜诉也难以取得退房权利，且购房者也难以证明更名造成的损失，获得满意赔偿的可能性极小；其次，如果诉讼请求改为“责令被告履行合同”，法院可能判决被告恢复建筑物原来的名称，但这种判决被告可能无法履行，被告只能申请民政局批准，而后者是否批准则存在极大的变数。因此，最直接途径是行政诉讼，不过行政诉讼中将涉及更名申请人资格、更名要件、原告资格等问题，本文将试图对上述作出分析梳理。
二、建筑物更名申请人资格
目前，《地名管理条例》是关于地名管理的最高位阶法律规范，该条例第三条规定：“地名管理应当从我国地名的历史和现状出发，保持地名的相对稳定。必须命名和更名时，应当按照本条例规定的原则和审批权限报经批准。未经批准，任何单位和个人不得擅自决定。”因此，一般社会主体对建筑物的命名和更名权处于一般禁止状态，必须经过有权机关的行政许可才可以实现。因此，本文涉及的建筑物更名权实际上是指建筑物更名的申请资格。
《地名管理条例》只对地名的命名和更名做了原则性规定，并将普通建筑物命名和更名的具体程序授权省、自治区、直辖市人民政府规定。不过，《浙江省地名管理办法》只是将地名命名和更名的审批主体作了明确的规定，却没明确申请人资格。唯一对申请人资格作出规定的是《杭州市地名管理办法》。该办法第16条规定：“杭州市区范围内的建筑物、构筑物需要使用名称的，由建设单位或产权所有人征求市地名主管部门意见后，报市人民政府审批。”而第18条第3款规定：因产权所有人提出申请，需要变更建筑物、构筑物名称的，可以更名。《杭州市地名管理办法》在设置建筑物命名人和更名人资格时分别使用了“建设单位或产权所有人”和“产权所有人”，即命名申请人可以是“建设单位或产权所有人”，而更名申请人只能是“产权所有人”。根据《杭州市地名管理办法》，建设单位与产权所有人明显是有区别的。
与上文提到的案件类似，更名纠纷典型案件多发于商品房预售阶段，此时开发商的明确身份是“建设单位”。由于在建工程法律性质在我国法律中尚处于灰色地带，从而导致了建筑行业领域中种种法律和社会的问题，诸如垫资工程、拖欠工程欠款、拖欠民工工资、在建工程的抵押难题以及法院在具体审理执行当中的尴尬和困惑比如建设单位拖欠工程款，承包单位是否可以进行留置拍卖以支付民工工资等。看来这一长串问题清单中还要再加上本文涉及的建筑物更名纠纷。如果直接、简单地适用《杭州市地名管理办法》，在没有取得商品房大证前，开发商只能是建设单位，是没有资格申请更名的。《杭州市地名管理办法》区别建设单位和产权所有人并非毫无根据，1990年建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。” 另外，《城市房屋权属登记管理办法》（建设部57号令）第5条规定，“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权的唯一凭证”。也就是说，要证明产权从属，唯一的就是产权证，开发商属于在建单位拥有土地证，但在物业未通过验收之前是没有产权证的，也不能算是产权所有人。
但问题随着在建工程抵押制度的出现复杂化了，因为这一制度可能暗示建设单位对在建工程拥有产权。
当然，房地产开发商在取得商品房大证后，即获得该建筑的一般意义上的所有权，具有建筑物更名的申请人资格。因此，即使建设单位在取得商品房大证前不具备更名申请人资格，也可以等到这个阶段再申请。如果建筑物部分已经销售，且业主已经取得建筑物区分所有权，此时开发商即丧失建筑物产权人资格，建筑物更名就必须通过业主大会进行申请。
三、更名要件
（一）实体要件
国务院发布的《地名管理条例》第5条规定，更名应遵循下列规定：（一）凡有损我国领土主权和民族尊严的，带有民族歧视性质和妨碍民族团结的，带有侮辱劳动人民性质和极端庸俗的，以及其他违背国家方针、政策的地名，必须更名；（二）不符合本条例第4条三、四、五款规定的地名，在征得有关方面和当地群众同意后，予以更名；（三）一地多名，一名多写的，应当确定一个统一的名称和字；（四）不明显属于上述范围的，可改可不改的和当地群众不同意改的地名，不要更改。可见，更名的法定条件是：重名、同音、生僻字、一地多名、一名多写和有损我国领土主权和民族尊严的，带有民族歧视性质和妨碍民族团结的，带有侮辱劳动人民性质和极端庸俗的，以及其他违背国家方针、政策的地名。且《杭州市地名管理办法》第五条还规定：地名的命名和更名应当遵循：一地一名，名实相符，使用方便。
不过多数更名纠纷案件中的原建筑物名称属于“可改可不改”的地名，但《地名管理条例》只是规定“不要更改”而不是“禁止更改”，“可改可不改”更是暗示民政局在此具有一定自由裁量权，因此司法审查对此难有作为。而“当地群众不同意更改地名”中，“当地群众”的概念极为模糊，根本没有可操作性。
（二）程序要件
《杭州市人民政府办公厅关于进一步加强全市地名管理工作的若干意见》（杭政办函〔2005〕180号）第2条规定，地名更名要坚持“大稳定、小调整”的方针,坚持走群众路线,让群众有知情权、参与权、选择权。凡遇地名更名的,均须召开市民听证会、专家论证会,通过新闻媒体和政府网站,公开征求意见,集思广益,形成方案报市政府决策。虽然上至国务院发布的《地名管理条例》，下至《杭州市地名管理办法》，所有有关地名的法律规范都没有对依职权更名和依申请更名作出实质区分，但《杭州市人民政府办公厅关于进一步加强全市地名管理工作的若干意见》规定的听证和讨论程序似乎指的是依职权更名，起码杭州市民政局就是如此理解的。虽然行政许可法第47条规定：行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利。但是该条使用了“重大利益关系”这一不确定法律概念，因此在更名纠纷中准业主享受听证权并不是可靠的和确定的。
四、原告资格问题
准业主是否具备行政诉讼的原告资格是此类案件的最大疑难问题。目前行政诉讼一般保护对世权，如人身权和财产权，因此以债权受到行政行为侵犯为由起诉难以获得立案机会。
行政诉讼法第四十一条规定，原告是认为具体行政行为侵犯其合法权益的公民、法人或者其他组织。这里的“合法权益”就是符合法律规定的受法律保护的权利和利益。权利和利益是两个不同范畴。权利问题是一个法律问题，权利只有受到法律的确认和保护才有意义。利益是客观存在的，无须他人承认，只要不违反法律的禁止性规定即可。不过，受传统行政法理论的影响，原告资格的本质在于相对人和政府之间构成公权利和公义务关系，因此纯粹的不违法的反射利益享有者并不具有原告资格，推而广之，只有立法目的打算保护的利益才可以使政府和相对人形成公权利和公义务关系，后者才具有原告资格。因此，准业主仅仅以合同之债受到行政许可侵犯为由起诉，是不符合传统行政法理念的，除非我国有关地名管理法规在立法目的上具有保护准业主债权的意思。《地名管理条例》第3条规定：地名管理应当从我国地名的历史和现状出发，保持地名的相对稳定。必须命名和更名时，应当按照本条例规定的原则和审批权限报经批准。未经批准，任何单位和个人不得擅自决定。该条设置了民政部门的行政许可审查义务——保持地名的相对稳定。而《地名管理条例》第5条第4项规定：不明显属于上述范围的，可改可不改的和当地群众不同意改的地名，不要更改。由于地名是社会活动的必要因素，地名的稳定程度直接影响利害关系人的法律关系的稳定。所以，“保持地名相对稳定”包含涉及面极广的各种权利和合法利益。这也是国家对地名采取行政许可管理的原因，因此我们认为准业主具有原告资格。
其实最佳的理由是更名行为侵犯了准业主的期待权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第6条的规定和根据《杭州市市区商品房预(销)售合同网上备案办法(试行)》的规定。商品房预售合同经过备案登记，预购人基于预购合同享有的债权已经具备了物权的性质，具有优先购买权和房屋所有权转移的期待权，且具有对抗第三人的效力[1]。该制度的目的在于保护预购人的利益，因为预购人无法及时通过现实的物权登记来控制预售人的处分行为，否则预售人可以在预购人完成物权登记前，将房屋出售、出租、出售房屋外墙的广告权。《物权法》肯定了上述观点[2]，遗憾的是物业的名称并不明确属于期待权的一部分，因此，预登记制度对准业主期待利益的保护尚不完善。
五、余论
受实定法条文过于抽象和模糊的影响，开发商获得建筑物更名申请人资格是比较容易的，且更名的实体和程序要求也充满自由裁量空间，因此准业主想在实体和程序上挑战民政部门的更名许可存在很多困难。此外，准业主的原告资格在现有法律规范和传统行政法理论限制下，处于不可靠的境地，除非将来用利益代表模式取代现有的“法律权利”模式。[3]
因此，目前准业主的最佳选择仍然是事先预防——在商品房预售合同中对建筑物的名称增加违约责任条款，并详细规定违约金标准或计算方法。
