陶礼钦 宁平

       2020年5月28日，历经5年编撰的《民法典》正式颁布，并将于2021年1月1日正式实施，《民法典》是1949年以来新中国第一部以“典”命名的法律，于国家及法学界而言，其历史地位及意义不言而喻；于从事法律服务工作者及普通民众而言，《民法典》实施后，将对法律工作思维以及民众权利意识产生新的重大影响。《民法典》中有很多立法亮点，在民法典物权编中国家制定的新用益物权——居住权就是亮点之一。

        居住权的设立，是立法者以立法的形式响应了党的十九大报告中关于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度政治要求，即“房子是用来住的”，将有助于满足当前民众生活居住所需，也为民众在婚姻家事财产权益的安排提供新的选择，诸如配偶一方的婚前住宅，婚后可为配偶设立永久性居住权来解决配偶另一方的保障需求。实际上，立法者在起草《物权法》过程中，早已提出过“居住权”的概念，并作出过类似的规定，但当时争议较大，未被采纳。但随着社会环境的变化，居住权需求越来越强烈，此次居住权“入编”，也正是立法工作与时俱进，对社会呼吁的一次正面反映。

       立法者在《民法典》物权编第十四章专门对居住权进行了规定，早在民法典编撰过程中，作为民法典编撰的参与者王利明教授就对居住权概念进行了界定，王教授认为:所谓居住权是以居住为目的，对他人的住房及其附属设施所享有的占有、使用的权利。根据《民法典》第366条规定，居住权的官方定义为：居住权人按照合同约定，以满足生活居住的需要，对他人的住宅享有占有、使用的一种用益物权。上述定义我们可以看出，居住权是一种法定的用益物权，具有物权属性；但与此同时，居住权有别于其他用益物权，居住权具有人役权属性，居住权人的主体只能是自然人，不包括法人或非法人组织。立法者为了防止居住权的滥用，将居住权的功能进行了限缩，即居住权只能满足居住权人生活居住所需，不能用于从事生产经营活动，同时未经所有权人同意不得对外出租等等。可见居住权与其他用益物权相比，在占有和使用上均有所限制，是一种功能“限缩型”的用益物权。

       前文已论述，居住权人的主体只能是自然人，但值得思考的是：是否只要是自然人即享有居住权资格呢？根据《民法典（草案）》的说明，增加规定“居住权”这一新型用益物权，主要目的是满足自然人的生活居住。如果说自然人名下本身拥有多套住宅，再赋予其居住权，这显然与立法目的不符。

       笔者认为：在《民法典》并没有对自然人享有居住权的资格设置准入门槛的情况下，自然人居住权资格不能被随意予以剥夺，但考虑到立法本意及目的，自然人能否设立居住权，还需登记机构对登记居住权人的自然人是否符合“满足生活居住的需要”条件进行查证，如登记机构发现居住权人并不符合民法典第366条之规定条件的，诸如存在多套住宅、设立居住权人与居住权人双方恶意串通，损害第三方权益等情形的，登记机构应当驳回登记申请，如已设立居住权的，应当予以撤销或注

作为居住权的另一方主体——设立居住权的主体是否只能是自然人呢？根据《民法典》第367条规定：“设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款:
(一)当事人的姓名或者名称和住所;……：我们可以看出，设立居住权的主体即可以是自然人，也可以是法人及非法人组织。例如目前存在的“公租房”、廉租房，其产权归属政府、企事业单位等法人或非法人组织。法人及非法人组织可以作为设立居住权人，与居住人签订居住权合同，赋予居住人一定期限的居住权。

       根据《民法典》第367条及371条的规定，居住权的设立有两种方式，第一种是当事人双方通过订立居住权合同而设立，第二种是当事人一方通过遗嘱方式设立。根据民法典368条之规定，居住权采用的登记要件主义，也即当事人无论通过订立合同设或通过遗嘱方式设立的居住权，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。立法者之所以采用登记要件主义，主要是出于保护第三人的利益，如果采用登记对抗主义，则很有可能会出现房屋所有权人恶意串通，通过居住权恶意对抗抵押权人或法院执行，致使抵押物无法拍卖或法院无法执行等情况发生。

       根据《民法典》第370条规定，居住权的消灭分为两种情形，一是，如果双方当事人在设立居住权时，约定了居住权期限，居住期限届满后该居住权消灭；二是，如在约定居住期限届满前或未约定居住期限的，则自居住权人死亡时，该居住权消灭。无论合同设立亦或是遗嘱设立的居住权，如存在消灭情形，当事人应及时办理注销登记手续。

       根据《民法典》367条，当事人双方通过订立居住权合同设立居住权的，居住合同应当采取书面形式，居住权合同内容一般应当包括当事人双方姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限以及解决争议的方法。当然当事人双方可根据实际情况，自行增加相关条款，诸如根据《民法典》368条规定，居住权以无偿为原则，但当事人可就居住权的对价问题进行约定；同时根据《民法典》第369条，在居住权期限内，当事人双方可就居住权人是否有权对设立居住权的住宅对外出租、装修设计等进行另行约定。

       由于国家设立居住权的立法目的是有利于实现“住有所居”的目标，实现广大人民群众对美好幸福生活的期待。当事人在订立居住权合同或立遗嘱时，并不能随心所欲扩大居住权的功能，居住权受到法定的约束。正如前文所阐述的，居住权具有人役权属性，所谓人役权是一种为特定人的利益而利益他人之物权利，房屋所有权人是基于一种信赖、亲情或契约的关系对特定人而设立居住权，就房屋所有权人而言，设置居住权是一种物权处分行为，如果居住权人可以无限制的转让或继承，那么就容易侵犯房屋所有权人的物权权益。对此《民法典》第369条也明确规定，居住权不得转让和继承。当事人双方也充分体现了居住权的人役权属性特征。如果双方当事人同意转让或继承，那么该条款因违反法律强制性规定而被认定无效，转让受让方或继承人自始至终不享有居住权。

       居住权与房屋租赁权都是对他人房屋享有使用权，在使用功能上具有相似性，譬如都有对抗第三人的效力，故此在民法典编撰过程中要不要设立居住权，在立法届及学术界都有不少争议。虽然居住权与住宅在租赁权都是对他人住宅进行占有、使用，但二者之间存在明显的区别：

       1.权利性质不同

       首先居住权是一种用益物权，是绝对权，必须要通过登记才能设立；而房屋租赁权是基于合同产生的一种债权，是相对权，其设立不需采取登记的方式。

       2.权利主体不同

       居住权具有人役权属性，其权利主体只能是自然人；而住宅租赁权既可以是自然人，也可以是法人或非法人组织。

       3.权利期限不同

       《民法典》对居住权的期限没有加以限制，住宅所有权人可以为居住权人设置终身期限；而根据现行《合同法》之规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效，《民法典》合同编第705条也坚持了同样的观点。

      《民法典》设立居住权，是立法者结合社会发展实际需求，对用益物权的一种有益探索，立法目的及初衷无疑是好的；但不排除相关人员恶意使用居住权制度，规避国家法律强制性规定等问题，譬如，房地产开发商为规避限购政策，通过“以居代售”的模式变相出售；同时也会存在“小产权房”所有权人通过居住权的方式实现销售的目的；又譬如，通过签订居住权合同而设立的居住权，如合同一方单方提前违约，该如何保障居住权人的期限利益？2021年《民法典》正式实施后，居住权立法效果究竟如何，还有待实践检验。