此次疫情对商品房买卖合同的直接影响为合同的迟延履行、瑕疵履行和终止履行。笔者分述如下：

      1.迟延履行

      具言之，“新冠肺炎”导致全国节后复产复工时间推迟，买卖双方将可能无法按照商品房买卖合同的约定如期履行应尽义务。

      买受人将可能主要面临商品房价款逾期交付和商品房逾期查验及受领的问题，例如商品房买卖合同约定的付款时间恰好在停产停工期间。尤其对于部分采取按揭贷款方式的买受人，其付款时间或将因此次疫情而无限期推迟。

      出卖人将可能面临商品房逾期竣工、逾期交付、逾期办理产权初始登记、逾期履行质量保修责任等诸多问题。

      2.瑕疵履行

      具言之，买卖双方无法按照商品房买卖合同约定保质保量履行应尽义务（为免疑义，本文所述瑕疵履行不包含迟延履行情形）。

      对买受人而言，瑕疵履行将主要包括付款方式的变更。例如，双方此前约定的按揭付款方式因疫情影响无法履行，买受人转而选择一次性付款或分期付款方式。一般而言，对于买受人付款方式的变更，双方通常会约定在商品房买卖合同补充协议中。

      对出卖人而言，因疫情影响导致工期、人力、物力紧张，商品房在交付时虽然满足合同约定的交付条件，但商品房存在质量瑕疵，出卖人无法及时履行维修义务等。

      3.终止履行

      具言之，买卖双方因疫情影响而选择终止（解除）商品房买卖合同。终止（解除）主要包括：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，合同当事人明确表示不履行主要债务（交付购房款/交付房屋）；（3）当事人迟延履行主要债务（主义务逾期），经催告后在合理期限内仍未履行；（4）当事人迟延履行债务或者有其他违约行为（从义务或附随义务逾期）致使不能实现合同目的。

      以合同的履行不能为例，部分当事人因疫情迁延导致资金链断裂，无法继续支付购房款或者无法建设完成，并进而导致在事实上，当事人不能继续履行商品房买卖合同。

      总而言之，此次疫情对商品房买卖合同的影响将是直接和全面的，合同的主义务、从义务以及附随义务均将不可避免的被波及，买卖双方均需提前筹划安排。

      鉴于“新冠肺炎”的病理特征、防控形势与2003年非典疫情极为相似，为便于理解，本文将引用2003年“非典”期间的规定进行类比。

      对于第一个问题，笔者认为疫情及对应的防治措施具有不断变化、发展的特征，应当结合特定语境分析。在现阶段疫情突发且尚无有力措施防治，政府特殊管制期间，“新冠肺炎”满足不可抗力的构成要件。未来，如果依托技术与研究的进展，“新冠肺炎”得到全面的防治或消除，可以克服的情况下即不再满足不可抗力构成要件。《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”2003年，最高人民法院在关于《在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中规定：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第117条和第118条的规定妥善处理。”另需注意到，2013年，因非典疫情消除，最高院以“情况已变化，实际已失效”为由废止了该项规定。因此，我们讨论“新冠肺炎”是否构成不可抗力必须要结合特定的背景与形势，不可一概而论。

      对于第二个问题，存在如下不能适用不可抗力免责的情况：（1）在“新冠肺炎”疫情爆发后签署合同的；（2）合同的性质和内容表明不受“新冠肺炎”影响的；（3）合同无法履行并非“新冠肺炎”直接导致的；（4）未及时履行通知义务导致损失扩大的；（5）当事人迟延履行或违约在先的。在上述原则下，对于当事人的违约行为是否可以适用不可抗力仍需具体问题具体分析。例如，在前述终止情形中，当事人因疫情迁延导致资金链断裂丧失合同履行能力，笔者认为当事人无法继续履行合同并非疫情直接导致，其论证逻辑为当事人丧失合同履行能力的直接原因在于资金链断裂，即使没有疫情，资金链断裂亦系可以预见的商业风险，该种情形仍应适用合同的无因性原则，即不能适用不可抗力免责。

      对于第三个问题，鉴于此次“新冠肺炎”的广泛性、突发性和紧急性，即使当事人的违约行为不能适用不可抗力免责，但在部分情形下，当事人仍可以此为由减免法律责任。确因“新冠肺炎”造成损失的，此时应当适用《合同法》中的公平原则，由双方当事人根据公平原则合理分担。参考非典疫情，最高院在《在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中也提及可以根据具体情况，适用公平原则处理。

      笔者认为，确因“新冠肺炎”疫情影响商品房买卖合同履行情况的，买卖双方应考虑如下应对举措：

      1.无论是否可以适用不可抗力免责，当买卖双方因“新冠肺炎”影响出现或可能出现违约情形时，均应及时书面通知另一方当事人，以便双方提前协商安排，减少损失。

      2.及时收集不可抗力证明以及因“新冠肺炎”导致违约行为的证明。例如，出卖人因“新冠肺炎”防控期间无法安排集中交付，此时即应当着手收集相关证据。如需开具“新冠肺炎”证明的，可至医疗卫生主管部门申请开具（鉴于此次疫情已众所周知，如非必要可不申办）；如需证明“新冠肺炎”导致违约行为的，可收集政府禁止复工、禁止群体性活动等通知文件。对于买受人而言亦是如此，此处不赘述。

      3.及时采取措施避免或减少附加损失。例如，出卖人因疫情影响无法交付房屋的，买受人应及时作出不能如期使用房屋的安排，相应顺延或合理调整此前的计划节点，避免出现对第三人违约情形或增加额外支出。

      4.做好合同相对方出现合同违约的准备，在收到违约方不可抗力主张时，慎重研判违约行为的损害后果、应对举措及责任承担，是否满足不可抗力或减免责任要件，分人分事分时，具体问题具体分析。