姜新
在“租售同权”、“房子是用来住的，不是用来炒的”方针指引下，长租公寓市场呈现爆发式增长。像代持物业的长租公寓投入固定成本较低、更易进入市场，市场占有率也因此更高。机会与危机同在，随着爆发式的增长，长租公寓暴雷的情况也是频频发生。最近杭州的友客公寓就发生了暴雷。
长租公寓市场占有率较高的蛋壳公寓、自如租房，以及本次暴雷的友客公寓，这些代持物业的长租公寓经营商与房屋所有权人签订的合同名称并不是传统模式中的租赁合同或委托合同，而是资产委托管理合同。单从合同名称上很难判断上述合同的性质，从合同内容来看也极具有迷惑性，且司法实践中对该合同属性的认定也存在不一致。
故本文将探讨蛋壳公寓、自如租房为代表的长租公寓与房屋所有权人签订的合同名称为资产委托管理合同[1]的法律属性以及对房屋所有权人[2]、租客各方的权利义务影响。
一、资产委托管理合同定性的必要性
根据资产委托管理合同的内容判定[3]，既具有委托合同性质的条款，也与租赁合同具有很高的相似性，兼具委托合同和租赁合同的性质。委托合同和租赁合同在合同当事人之间的权利义务有着较大的区别，故资产委托管理合同的定性不仅影响房屋所有权人与长租公寓经营商之间的权利义务，且对于租客的权利义务也有重要影响。
租赁合同关系中，长租公寓经营商、房屋所有权人、租客之间的法律关系见下图：
委托合同关系中，长租公寓经营商、房屋所有权人、租客之间的法律关系见下图：
二、探究设计资产委托管理合同的目的
租赁合同和委托合同中双方当事人的权利义务有较大区别，区别主要如下：
（一）合同当事人的权利义务不同
租赁合同关系中，长租公寓经营商在转租房屋时只需要取得房屋所有权人同意以及转租合同期限不得超过原合同期限，转租合同中租金支付的时间、租金金额、权利义务等不受原合同的约束。委托合同关系中，受托人在委托授权范围内代表委托人的利益从事法律行为，由此产生的法律后果也由委托人承担。根据《合同法》规定，有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。[4]
（二）长租公寓经营商承担的风险不同
在租赁合同关系中，无论长租公寓经营商能否将房屋转租出去，均需按照租赁合同的约定按约向房屋所有权人支付租金，房屋空置的风险由长租公寓经营商自行负担。在委托合同关系中，受托人长租公寓经营商系接受房屋所有权人的委托对外出租，在从事委托事项过程中支付的费用由委托人承担，且在受托人按照合同约定全面履行委托人指示，则委托人应按约合同约定向受托人支付报酬，长租公寓经营商不需要承担房屋空置的租金损失等风险。
（三）当事人享有的解除权不同
租赁合同的当事人并无法律明文规定的任意解除权，只有在符合法定解除权或合同约定的单方解除权的情形下，享有解除权的一方才可以解除合同。委托合同的当事人享有合同法明文规定的任意解除权，可以随时解除委托合同，但因解除合同给对方造成损失的，应当赔偿损失。但委托合同中的任意解除权可以通过约定排除适用。最高院公报案例（2013）民申字第2491号判决书中的观点为：本院认为，在商事委托合同的缔结过程中，双方为了防止对方行使任意解除权带来的不确定风险，对解除条件作出特别约定以排除任意解除权的适用，是双方当事人对合同履行风险所作出的特殊安排，体现了意思自治原则，且也不损害国家利益、社会公共利益以及第三人的合法利益。在此情况下，如仍允许委托人行使任意解除权，就会给受托人带来重大损失，且由于经营可得利益的不确定性，解除合同后受托人所能获得的损害赔偿往往与继续履行合同所能获得收益不相匹配，这一结果显然有悖公平原则。因此，鉴于商事委托合同的特殊性，当双方当事人对合同解除权的行使作出特别约定时，应当认定《合同法》第四百一十条关于任意解除权的约定已经被排除适用。至于委托人是否能够解除合同，应当依据讼争合同的约定以及《合同法》第九十四条关于法定解除权的相关规定作出判定。
（四）合同引发的纠纷的管辖原则不同
房屋租赁合同纠纷为不动产所在地法院专属管辖，且不得约定排除适用。而委托合同纠纷，双方当事人可以自行约定管辖法院，无约定的情况下，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。
通过前文中两种合同中合同当事人权利义务的比较，可以发现在委托合同中，长租公寓经营商作为受托人，其承担的法律风险最小，但享有的权利也受限。在租赁合同关系中，长租公寓经营商作为承租者承担的风险较大，但其享有的权利最接近于房屋所有权的权利。故长租公寓运营商通过签订资产委托管理合同，通过委托合同名称的外壳保护来规避风险，又通过合同具体条文的设计来赋予委托合同中其不具有的权利，使其实际具备了租赁合同关系中的权利。故长租公寓经营商乐此不疲的创设资产委托管理合同这一模式，以最大程度实现自己的利益、规避风险。
三、司法实践中资产委托管理合同定性的现状及结论
（一）立案案由的不统一
以上海自如资产管理有限公司在阿尔法数据库中进行检索，发现立案案由存在较大差异，既有以委托合同纠纷立案审理的，也有以租赁合同纠纷立案审理的。从立案案由中足以窥见该类合同的定性存在不统一。
图一：该表格数据来源于阿尔法数据库
（二）管辖权异议阶段认定的不统一
1、法院认定为租赁合同，约定管辖无效，适用专属管辖
原告刘京与被告上海自如资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案[5]中，上海市徐汇区人民法院认为；“本案原被告签署的合同名为《资产管理服务合同》，但根据合同中双方权利义务的约定，原告向被告交付房屋，被告定期向原告支付每月固定收益，被告对房屋适当改造后再将房屋出租给他人获取租金，符合房屋租赁法律关系的构成要件，该《资产管理服务合同》实质为房屋租赁合同，而房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖，故本案应由不动产所在地人民法院即上海市浦东新区人民法院管辖。”
2、法院认定为委托合同，约定管辖合法有效
原告范丽萍与被告南京乐伽商业管理有限公司、南京乐伽商业管理有限公司合肥分公司委托合同纠纷一案[6]，合肥市蜀山区人民法院认为：“原告提交的《房屋出租委托代理合同》第九条载明，“本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向下南京市建邺区人民法院起诉”。故就本案合同双方已书面协议选择被告南京乐伽商业管理有限公司住所地即江苏省南京市建邺区人民法院管辖，本院对该案无管辖权，本案应移送江苏省南京市建邺区人民法院处理。”
3、尊重原告的意思表示，并不主动审查合同性质
原告黄万芳与被告上海自如资产管理有限公司委托合同纠纷管辖权异议上诉案件[7]以及原告顾丽倩与被告上海自如资产管理有限公司委托合同纠纷管辖权异议上诉案件中[8]，上海市第一中级人民法院均以原告认为本案系委托合同纠纷，故认定本案案由为委托合同纠纷，《资益+资产管理服务合同》中的约定管辖合法有效。
4、原被告双方均认为《资益+资产管理服务合同》为房屋租赁合同
原告北京自如生活企业管理有限公司与被告郝述霞房屋租赁合同纠纷一案[9]中，自如公司和郝述霞均表示本案系房屋租赁合同法律关系，并均同意将本案移送至涉诉房屋所在地人民法院即北京市昌平区人民法院审理。
（三）审判阶段的认定不统一
在司法实践中，对上述的“资产委托管理服务合同”的性质也存在不同认定，即使同一个法院对该类合同的认定也不一致。
1、法院认定为委托合同
在张伟诉紫梧桐（上海）公寓管理有限公司[10]房屋租赁合同纠纷中[11]，法院认为：根据紫梧桐公司递交其与系争房屋产权人签订的《财产委托管理服务合同》和相关证据，可以认定紫梧桐公司系取得产权人委托出租系争房屋的权限，故张伟认为紫梧桐公司无权代理出租的意见，法院不予采信。二审上海市第一中级人民法院（2019）沪01民终3424号民事判决书中认为：上诉人诉请撤销该合同，其理由系认为被上诉人无权代理业主李某对系争房屋进行出租管理。但被上诉人于一审中提供了其与李某签订的《财产委托管理服务合同》，已可证明被上诉人出租系争房屋取得了业主的授权。上诉人主张该服务合同实质上为房屋租赁合同，而非委托合同，被上诉人仅取得转租权而非代理权，故被上诉人无权以业主的名义签订本案租赁合同。对此本院认为，被上诉人作为专业从事房屋代管的经营主体，在取得了房屋权利人的授权之后，以代理人的名义将房屋出租，收取租金，获取报酬等，均系其正常的业务范围，符合商业惯例，被上诉人在本案中并无超越代理权的行为。
在该案中，由于原告租客一方以长租公寓经营商系无权代理为由而主张撤销双方之间签订的租赁合同，故在本案中房屋所有权人与长租公寓经营商签订的《财产委托管理服务合同》的性质并不是本案的争议焦点，且房屋所有权人并未阻碍租客对涉案房屋的使用权，故法院并未对《财产委托管理服务合同》的条款进行细究进而对合同的性质进行明确认定，而是以符合商业惯例，并无超越代理权为由驳回原告诉讼请求。
2、法院认定为租赁合同
在同一法院审理的刘京与上海自如资产管理有限公司[12]房屋租赁合同纠纷一案中[13]中，对长租公寓经营商与房屋所有权人签订的《财产委托管理服务合同》的性质却作出了不同的认定，上海市浦东新区人民法院认为：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方一致认可对系争房屋建立了租赁合同关系，根据双方合同约定及履行，刘京将系争房屋交付自如管理公司使用，由自如管理公司对外出租获得收益，自如管理公司除约定的空置期外，需向刘京方支付房屋使用的对价且对价为固定，根据双方履约的形式本院也确认双方建立的为租赁合同关系。”
在黄万芳与上海自如资产管理有限公司居间合同纠纷[14]一案中，上海市徐汇区人民法院认为：“原被告签署的合同名为《资益+资产管理服务合同》，但根据合同中双方权利义务的约定，原告向被告交付房屋，被告定期向原告支付每月固定收益，原告允许被告对房屋适当改造后再出租给他人获取租金，符合房屋租赁法律关系的构成要件，该《资益+资产管理服务合同》实质为房屋租赁合同，而房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖，故本案应由不动产所在地人民法院即上海市浦东新区人民法院管辖。”
在原告洪辉语与被告南京图腾置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷中[15]，本案的争议焦点为：一、双方签订的《委托经营合同》的性质是委托合同还是租赁合同，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同；委托合同中受托人的义务是依据委托人的授权处理某项委托事务，其权利仅为收取处理该项事务的报酬；受托人依据委托处理该项事务的后果，由委托人承担。租赁合同是承租人支付一定的对价后，依照合同约定使用租赁的房屋；承租人的权利是在约定范围内自由使用租赁房屋，义务是支付租金；承租人按照合同约定使用房屋取得的经营利益归于承租人。从双方签订的《委托经营合同》的内容看，上诉人图腾置业公司并未向被上诉人收取委托费用，反而在合同中约定向被上诉人支付租赁回报；图腾置业公司在向被上诉人支付租赁回报后，有权在约定范围内自行决定涉案商铺的使用，这一约定更加符合租赁合同的特征。故对“资产委托管理服务合同”进行定性，最重要的判定方式是房屋所有权人与长租公寓经营商之间的业务合作模式，即在合同中约定的双方的权利义务来判定。若“资产委托管理服务合同”中明确约定了无论长租公寓经营商是否将房屋出租，都需要按期向房屋所有权支付固定租金，且房屋所有权人无权对长租公寓经营商的对外出租行为进行约束干涉，上述内容均表明该合同的租赁属性明显大于委托属性。即使在长租公寓经营商与租客签订的租赁合同中约定了出租人为房屋所有权人，长租公寓经营商的法律主体地位为代理人，也不能仅据此认定为房屋所有权人与长租公寓经营商之间的业务合作模式为委托。
（四）定性的关键在于合同内容
根据以上裁判文书分析，法院认定资产委托管理类合同为委托合同时，并未对合同内容进行审查，仅仅以资产委托管理合同符合商业惯例或原告认为系委托合同，故以委托合同案由立案。而认定为租赁合同，系通过合同中双方权利义务的分析来判断房屋所有权人与长租公寓经营商之间的业务合作模式，进而对该合同的属性进行判断。资产委托管理合同中，房屋所有权人无权对长租公寓经营商的对外出租行为进行约束干涉，且房屋是否实际空置，房屋所有权人均需给予长租公寓经营商空置期，无论空置时间长短，长租公寓经营商均需按约支付收益。上述内容已经明显超过委托合同中受托人的权限，具有明显的租赁属性。故笔者认为法院将资产委托管理合同认定为租赁合同更合理。
四、资产委托合同项下，如何平衡租客和房屋所有权人的权利
租赁合同中，长租公寓经营商将房屋出租时，系以出租人的主体地位对外转租，系转租法律关系中的适格相对人，相关的法律责任由其自行承担。且长租公寓经营商转租后，若其收取租客租金后停止经营，且未按约向房屋所有权人支付收益，房屋所有权人有权要求租客腾退房屋并支付逾期腾退的房屋占用使用费。租客无权以其已经交付租金来抗辩。委托合同中，长租公寓经营商将房屋出租时，系以房屋所有权人的代理人身份与租客签订房屋租赁合同，出租人仍为房屋所有权人，故相关的法律责任由房屋所有权人承担，故房屋所有权人无权以其非合同相对人为由抗辩。
故在资产委托管理合同被认定为租赁合同，那么以房屋所有权人代理人身份与租客签订的房屋租赁合同的效力如何？在长租公寓暴雷的情况下，租客可否以已经将租金支付给长租公寓来抗辩房屋所有权人的腾退要求？
笔者认为，由于租客并非长租公寓经营商与房屋所有权人之间签订合同的主体，其无法对合同内容进行详细审查，更无法对合同的性质进行准确定性。因此不可对租客施加过高的审查义务。只要租客在签订租赁合同时，长租公寓经营商出具了房屋所有权人的授权委托书等文件，其有足够理由相信长租公寓经营商系房屋所有权人的代理人，此时应认定长租公寓经营商的代理行为构成表见代理，相应的法律责任应由被代理人房屋所有权人承担。即长租公寓若出现停止经营等情况，长租公寓经营商收取租金的行为视为房屋所有权人已经收到了租客的租金，房屋所有权人无权要求租客再行支付房租，或要求租客搬离。
[1] 蛋壳公寓签订的合同名称为《蛋壳公寓财产委托管理服务合同》、自如租房签订的合同名称为《资益+资产管理服务合同》
[2] 有权对外出租房屋的不仅限于房屋所有权人，还有其他有权出租的权利人，本文仅针对房屋所有权人对外出租的情形进行探讨。
[3] 以上海自如资产管理有限公司与房屋所有权人签订的《资益+资产管理服务合同》为例：合同主要内容如下：甲方委托乙方管理运营系争房屋，甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务，管理期限自2017年3月12日至2020年6月19日止，2017年3月12日交付系争房屋并签署《标的资产交割清单》；双方一致认为，系争房屋依据市场行情预期合理收益为10，400元每月；在管理期间内，因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，甲方同意承受如下相应的空置期间：首个管理周期40天，次个管理周期起每个管理周期30天，……空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益；乙方运营标的资产所实际代收的租金为实际收益，乙方根据本协议规定的每个结算周期结算后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，剩余收益部分支付给甲方；乙方管理标的资产所代收的实际收益高于预期收益之差额为增值收益，增值收益的分成：单个结算周期内产生的增值收益，甲方同意将结算周期内增值收益的70%作为增值服务费支付给乙方，同意接受乙方提供的综合服务，甲方同意将单个结算周期内产生的增值收益的30%作为综合服务费支付给乙方；双方认可2017年4月21日开始计收收益，每个履约年度内每6个月为一次结算周期，本协议项下首个结算日为2017年10月20日，除另有约定，本协议涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付；付款免责：如发生如下情况，乙方不承担延迟付款责任：……（4）其他非乙方原因导致乙方不能依照本合同约定向甲方支付甲方应得收益的，乙方在上述相关障碍消除后5个工作日向甲方支付甲方应得收益；管理期间，甲方同意乙方对系争房屋进行必要的装修、改造及不定期对房屋进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构；管理期间，乙方会为标的资产购置新的设备、设施或用具，新配置设施的所有权为乙方所有；合同到期或解约，甲方应向乙方支付新配置设施的损失费（损失费=为标的资产的购进家具或家电的配置价格*（管理期间内未履行天数/管理期间总天数），乙方应将相应的配置设施交由甲方代为处置，乙方应保证合同正常到期终止时配置设施处于正常使用状态；鉴于乙方合作装修配置供应商费用结算、票据开具特点决定乙方无法为本协议项下标的资产装修及新配置设施提供单独票据，双方认可，本协议涉及标的资产费用的具体金额以乙方提供的相关数据为准；甲方授权乙方代表甲方运营出租标的资产，……非因乙方或资产使用人原因而使标的资产遭受来自第三方的侵害时所发生的纠纷由甲方自行处理；甲方保证整个管理期间内标的资产能够正常使用，不受干涉，如发生任何第三方的干扰事件，甲方应及时沟通，……；管理期间内，双方协商一致，可以解除本合同；甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方面解除合同：……（b）不履行本协议约定义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理或资产使用人使用的；……乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方面解除合同：（a）延迟支付当期甲方应得收益达15个工作日的；……合同终止后，乙方应向甲方返还标的资产；已经装修拆除部分不恢复原状，新配置设施替换前的甲方设施不再返还，甲方认可其提供的固有装修的老化折旧；合同到期或解约的，乙方将对乙方自行为标的资产配置的宽带进行移机处理，乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码；甲方应在本合同到期日、解除日、腾退期届满日与乙方办理合同解除及物业交割等相关手续，……；甲方违反约定导致乙方单方解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失（1）装修损失费，标的资产的装修费用*（管理期限内未履行天数/管理期限总天数）；（2）新配置设施损失费，为标的资产的购进家具或家电的配置价格*（管理期限内未履行天数/管理期限总天数），其中配置费用以乙方提供的数据中确定的项目和费用为准；（3）乙方向资产使用人支付的违约金，因甲方提前解除合同而导致的乙方向资产使用人支付的违约金；乙方违反约定导致甲方单方面解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失；……
[4] 《中华人民共和国合同法》第四百零六条 【受托人的损害赔偿责任】
[5] 上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初2462号民事裁定书
[6] 合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初9659号民事裁定书
[7] 上海市第一中级人民法院（2019）沪01民辖170号民事裁定书
[8] 上海市第一中级人民法院（2018）沪01民辖159号民事裁定书
[9] 北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初100784号民事裁定书
[10] 紫梧桐（上海）公寓管理有限公司经营的长租公寓品牌为蛋壳公寓
[11] 上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初74698号民事判决
[12] 上海自如资产管理有限公司经营的长租公寓品牌为自如
[13] （2018）沪0115民初58877号民事判决书
[14] 上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初26407号裁定书
[15] 江苏省南京市中级人民法院（2017）苏01民终2873号民事判决书
