| 诉讼案件中 可适用的司法解释 | 执行案件中 可适用的司法解释 | |
房 屋 消 费 者 物 权 期 待 权 | 《工程价款优先受偿权批复》(2002.06.27)第2条 | 《协助执行通知》(2004.03.01)第15条第三项 | 《执行异议和复议规定》(2015.05.05)第29条 |
消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项。 | 办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记。 | (1)查封之前已签订买卖合同; (2)用于居住且名下无其他居住房屋; (3)已支付的价款超过合同约定总价款的50%。 | |
一 般 房 屋 物 权 期 待 权 | 无 | 《查封扣押冻结规定》(2005.01.01)第17、19条 | 《执行异议和复议规定》(2015.05.05)第28条 |
(1)已经支付全部价款; (2)实际占有; (3)对未办理过户登记没有过错(第19条未提及该要件)。 | (1)查封之前已签订买卖合同; (2)查封之前已占有; (3)已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; (4)非因买受人自身原因未办理过户登记。 |
| 案件一 | 案件二 | 案件三 |
权利人对同一套房屋要求的权利种类 | 抵押权已登记,要求判令实现抵押权(简称权利) | 因民间借贷,权利人申请法院查封(简称权利‚) | 房屋消费者物权期待权(简称权利ƒ) |
权利设立时间 | 最早 | 中间 | 最晚 (合同签订等要件均晚于另外两案权利) |
| 权利优先效力比较结果(“>”表示权利优先) | 原因 | 综合比较结果 (“>”表示权利优先) |
案件一与案件二比较 | ①>② | 先抵押登记后法院另案查封,则抵押权优先 | 因为①>②且②>③,所以①>③。 |
案件二与案件三比较 | ②>③ | 《执行异议和复议规定》第29条 | |
案件一与案件三比较 | ①<③ | 《工程价款优先受偿权批复》第二条 | ①<③ |
| 原告或申请人请求 | 法院裁判结果 | 法院裁判依据 |
执行异议 | 排除银行执行 | 不支持 | 《执行异议和复议规定》第29条要求“买受人名下无其他用于居住的房屋” |
第三人撤销之诉或申请再审 | 撤销生效判决 | 支持 | 《工程价款优先受偿权批复》第二条只要求“消费者”身份 |
审理法院 | 案号 | 判决书引用的司法解释 |
天津市第一中级人民法院 | (2017)津01民终字第1604号 | 《查封扣押冻结规定》第十七条、《工程价款优先受偿权批复》第二条 |
四川省南充市中级人民法院 | (2014)南中法民终字第1218号 | 《工程价款优先受偿权批复》第二条 |
案件当事人 | 受诉法院 | 诉讼请求 | 判决结果 |
抵押权人诉抵押人 | A法院 | 对抵押物拍卖价款 优先受偿 | 支持 |
买受人诉出卖人 (抵押人) | B法院 | 协助买受人办理过户 | 支持 |
诉讼:此次笔者建议的规定 | 诉讼:现有规定 |
非首套住房的买受人符合下列情形,主张优先于抵押权的,人民法院应予支持: (一)在抵押权登记之前已签订合法有效的书面买卖合同且已合法占有该不动产,或在抵押权登记之前买卖合同已网签; (二)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付法院; (三)非因买受人自身原因未办理过户登记。 | 无 |
执行:此次笔者建议的规定 | 执行:现有规定(《执行异议和复议规定》第28条) |
金钱债权执行中,非首套住房的买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持: (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已合法占有该不动产,或在人民法院查封之前买卖合同已网签; (二)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; (三)非因买受人自身原因未办理过户登记。 但买受人签订合法有效的书面买卖合同且已合法占有该不动产之前,或在买卖合同网签之前,抵押权已经登记,而上述查封系依抵押权人申请的,则买受人请求排除执行,人民法院不予支持。 | 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持: (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产; (三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 |
诉讼:此次笔者建议的规定 | 诉讼:现有规定(《工程价款优先受偿权批复》第二条) |
首套住房买受人符合下列情形,主张优先于抵押权的,人民法院应予支持: (一)在抵押权登记之前已签订合法有效的书面买卖合同且已合法占有该不动产,或在抵押权登记之前买卖合同已网签; (二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋; (三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 | 消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 |
执行:此次笔者建议的规定 | 执行:现有规定(《执行异议和复议规定》第29条) |
金钱债权执行中,首套住房买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持: (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已合法占有该不动产,或在人民法院查封之前买卖合同已网签; (二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋; (三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 但买受人签订合法有效的书面买卖合同且已合法占有该不动产之前,或在买卖合同网签之前,抵押权已经登记,而上述查封系依抵押权人申请的,则买受人请求排除执行,人民法院不予支持。 | 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持: (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; (二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋; (三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 |